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Statut LMNP

 

Choix entre AMORTISSABLE et BOUVARD-CENSI

 

LF: art. 71   Bouvard-Censi reconduit un an jusqu’au 31 décembre 2018 avec les mêmes conditions d'utilisation qu’auparavant.

 


Définition:


Lorsque le chiffre d'affaires annuel brut est inférieur à 23 000€ , on se situe dans le cadre du LMNP.
En tant que LMNP on se situe dans la categorie des BIC non professionnels distincts des revenus fonciers et du BIC professionnel ce qui suppose que tout déficit lié à cet activité soit reportable sur les revenus de même nature.

Le dispositif Censi-Bouvard est réservé aux contribuables Français qui réalisent des investissements locatifs meublés. Pas d'Inscription au RCS : la loi Censi-Bouvard ne nécessite pas d'inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).
Le régime Censi-Bouvard  vous permet de réduire votre impôt sur le revenu dans la limite du prix de revient des logements d'un montant de 300 000€ HT à hauteur de 11% du prix HT pour les logements La réduction d'impôt s'étale de façon linéaire sur les neuf ans. Si le montant de la réduction d'impôt dépasse le montant à payer, celui-ci est reportable 6 ans.
Il est possible d'acquérir plusieurs logements par an.

 


Avantages du statut LMNP:


Le statut LMNP est cumulable avec l'avantage fiscal Censi-Bouvard. L'un n'empêche pas l'autre. Cependant, il n'est pas possible d'amortir un bien pour lequel vous avez bénéficié de la réduction d'impôt Bouvard. Il vous est possible d'amortir la fraction du bien supérieur à 300 000 € qui a été pris en compte pour le calcul de la réduction d'impôt maximum. Notez que le mobilier s'amortit et ne bénéficie pas de la réduction d'impôt Censi-Bouvard.
 

  • Pouvoir se constituer des revenus non fiscalisés, au fur et à mesure des investissements, pendant plus de 20 ans.

  • Le régime des plus-values est celui des particuliers: on bénéficie de l'amortissement et de la déduction des intêrets et charges commme pour le LMP, mais uniquement sur les revenus de même nature.

  • On peut bénéficier de la récupération de la T.V.A.
     

L'investissement en Loi Censi-Bouvard concerne uniquement les résidences meublées suivantes :

  • Les résidences avec services pour étudiants

  • Les résidences avec services agréées pour personnes âgées ou handicapées

  • Les résidences d'accueil et de soins agréées

  • Les résidences de tourisme classées  ATTENTION: fin de l'éligibilité depuis le 31 décembre 2016 

    Afin d’inciter les contribuables à participer à la réhabilitation des résidences de tourisme existantes, le gouvernement propose en lieu  et place du dispositif Censi-Bouvard une réduction d’impôt centrée sur certains travaux de rénovation.
    Est ainsi prévu un abattement de 20% sur le montant des dépenses de travaux éligibles (22 000 € maximum). Pour en bénéficier, le propriétaire s’engage à louer le logement rénové pendant au moins 5 ans à compter de la date d’achèvement des travaux.

    L’article 69 de la loi de Finances pour 2017 prévoit l’insertion du nouvel article 199 decies G bis dans le code général des impôts

     

Les logements doivent être loués meublés et par bail commercial à l'exploitant de la résidence pour une durée minimale de neuf ans.

 

RAPPEL Les conditions à respecter en Loi Censi Bouvard:


Il existe des points importants à respecter pour bénéficier de l'avantage fiscal Censi Bouvard  :

  • Acquérir un bien immobilier neuf ou en état futur d'achèvement

  • Il est possible de bénéficier du dispositif Censi-Bouvard pour les logements réhabilités et achevés depuis 15 ans maximum.

  • Mettre le bien en location dans les douze mois suivants sa livraison.

  • Le bien doit être loué meublé et par bail commercial à l'exploitant de la résidence pour une durée minimale de neuf ans.

  • Il n'y a pas de zonage ni de plafond de ressources du locataire et de plafond de loyer en loi Censi-Bouvard

  • Il est possible de cumuler les investissements en Loi Censi-Bouvard  la même année pour le même foyer fiscal.

  • Attention : Le montant maximum retenu par l'administration fiscale pour le calcul de la réduction d'impôts est de 300 000€ HT.

  • L'activité de LMNP Censi-Bouvard  (Loueur en Meublé Non Professionnel) ne doit pas être exercée à titre professionnel. Les recettes locatives doivent pas dépasser 23 000 € par an et ne doivent pas représenter plus de 50% des revenus globaux de l'investisseur.

  • Les recettes locatives doivent être imposées dans la catégorie des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non de celle des revenus fonciers

De plus, les logements meublés en loi Censi-Bouvard  ne sont pas soumis à des plafonds de loyers, ni plafonds de ressources du locataire, ni de zonage particulier (contrairement à la loi PINEL). C'est le type de résidence qui détermine l'avantage fiscal.

Avant la conclusion :

Lannée 2018 est notamment marquée par plusieurs changements notables dans le domaine de la fiscalité qui s’applique aux locations. A commencer par les locations meublées dont les régimes fiscaux sont particulièrement intéressants.

Le plafond avec le régime des BIC passe de 33 200 € à 70 000 € en 2018

Parmi les nouvelles mesures qui s’appliquent aux locations meublées, on relève l’augmentation des plafonds des chiffres d’affaires ou des recettes du régime simplifié micro-BIC. Cela concerne donc les entrepreneurs, artisans, commerçants et les professions libérales de toutes les catégories de métiers. Pour les loueurs en meublés, le seuil passe ainsi de 33 200 € jusqu’à présent, à 70 000 € par an hors locations saisonnières classées, et de 82 800 € jusqu’à présent, à 170 000 € par an pour les locations meublées saisonnières classées. Notez que le régime du micro-BIC s’applique automatiquement tant que le montant des loyers bruts perçus n’a pas atteint le seuil de 33 100 € pour l’année 2017, ce qui représente 2 700 € par mois. Le bénéfice imposable calculé après un abattement de 50 % est imposé dans la catégorie de l’impôt sur le revenu. Enfin, sachez que jusqu’à présent, si les loyers perçus étaient inférieurs à 23 000 €, vous deviez ajouter 15,5 % de prélèvements sociaux : ils passent à 17,2 % à partir de cette année et sont calculés sur le montant des loyers après abattement.

Le régime réel reste très intéressant fiscalement

Si les seuils du régime micro-BIC ont augmenté, le régime réel n’en reste pas moins intéressant pour les bailleurs, bien qu’il soit plus contraignant. En effet, il permet d’amortir des loyers perçus pendant 10 ans un grand nombre de dépenses telles que la valeur du bien, les intérêts d’emprunt, les frais et charges tels que les assurances, les frais d’agence, etc. Toutes ces dépenses cumulées peuvent rapidement atteindre et dépasser le montant de l’abattement de 50 % prévu dans le cas du micro-BIC, ce qui peut effacer l’ardoise fiscale tout en conservant la trésorerie des loyers perçus.



Conclusion:


L'astuce consiste à s'inscire à un centre de gestion agrée, dans ce cas on pourra également bénéficier d'une réduction d'impôt couvrant généralement une grande partie des frais de suivi comptable dans le STATUT Amortissable.