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Déficit Foncier

Définition:
 

  • Un mécanisme de déduction sans plafonnement des revenus fonciers avec la possibilité de report du déficit jusqu’à 10 années.

  • L’article 156 -I - 3° du Code Général des Impôts, permet aux propriétaires de bien à usage d’habitation destiné à la location nue, de déduire sans plafonnement de leurs revenus fonciers le déficit foncier généré par le paiement de dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration réalisées sur le bien.

  • Le surplus de déficit foncier éventuellement constaté s’imputera sur le revenu global dans la limite annuelle de 10.700 €

  • Dispositif de droit commun, hors plafonnement des niches fiscales

  • Economie sur l’ISF > Pas d’augmentation de l’assiette d’imposition ISF

 

Les atouts de la nue-propriété optimisée au déficit foncier :

 

  • Acquisition d’un appartement d’exception, en coeur de ville, résistant aux cycles économiques et immobiliers

  • Prix décoté par rapport à la valeur en pleine propriété

  • A l’échéance du démembrement, l’investisseur devient automatiquement et gratuitement pleinement propriétaire de son appartement

  • Un usufruitier institutionnel à l'IR (SCPI d'habitation de coeur de ville)

 

Une véritable optimisation fiscale :

 

  • Economie sur l’IR + CSG / CRDS

  • Les travaux de restauration à la charge du NP s’imputent sur ses revenus fonciers existants

  • Déductibilité des intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers existants

  • Report sur 10 ans des charges non déduites

  • Absence d’alourdissement de la fiscalité sur l’IR (pas de revenus fonciers générés durant la durée de démembrement)

  • Economie sur l’ISF > Pas d’augmentation de l’assiette d’imposition ISF

 

Exemple de Déficit Foncier :


Procédons à une simulation de déficit foncier. Un propriétaire a perçu en 2016 les revenus de deux biens. Son revenu foncier est déterminé comme suit :
 

 

 Bien 1

 Bien 2

 Total

 Revenus bruts

   3 000 €

 8 000 €

 11 000 €

 Autres charges

 12 300 €

 2 600 €

 14 900 €

 Intérêts d'emprunt

   5 500 €

 0

   5 500 €

 Bénéfices ou déficits

 - 14 800 €

 5 400 €

 - 9 400 €

 


Première étape : ses revenus bruts atteignent 11 000 € (3 000 € + 8 000 €).


Deuxième étape : ses intérêts d'emprunt se montent à 5 500 €. Son revenu net des intérêts d'emprunt s'élève donc à 5 500 € (11 000 € - 5 500 €). Il s'agit d'un résultat positif. Il n'y a en conséquence pas de déficit foncier résultant des intérêts d'emprunt reportable sur les revenus fonciers ultérieurs.


Troisième étape : déduisons maintenant les autres charges supportées par le contribuable de ce revenu net d'intérêts d'emprunt : 5 500 € - 14 900 € = -9 400 euros. Ce déficit de 9 400 € est imputable sur le revenu global du contribuable en totalité car inférieur à la limite de 10 700 euros.

 

 

Revenus fonciers 2018 :

limite d'imputation du déficit foncier sur le revenu global

 

Déficit foncier résultant des dépenses supportées en 2017

 

 

Jusqu'à 10 700 €

 

 

Logement loué en Périssol

 

 

Jusqu'à 15 300 €